Así quedó el tema de compra de tierras en el Plan Nacional de Desarrollo

En la madrugada del pasado 5 de mayo quedó aprobada la conciliación del Plan Nacional de Desarrollo y ahora solo falta la sanción presidencial, aunque algunos congresistas anunciaron que lo demandarían.

En el Plan se dedica un amplio espacio al tema de compra de tierras. Por un lado están los mecanismos para facilitar y dinamizar los procesos de compra de tierras por oferta voluntaria que se destinarán al fondo de tierras a cargo de la Agencia Nacional de Tierras (ANT).

Allí se indica que en los eventos en que la ANT, en el marco de sus funciones, adquiera inmuebles por negociación directa, operará a su favor el saneamiento sobre la existencia de limitaciones, gravámenes, afectaciones o medidas cautelares que impidan el uso, goce y disposición plena del predio, incluso las que surjan con posterioridad al proceso de adquisición. Lo anterior, sin perjuicio de las acciones indemnizatorias que procedan según la ley.

Sobre las tierras que pretenda adquirir la ANT se debe acreditar propiedad privada, cumplir con las normas ambientales y agrarias, y deben estar en posesión de sus propietarios o del administrador del Fondo para la Rehabilitación, Inversión y Lucha contra el Crimen Organizado (Frisco).

La ANT podrá adquirir de manera directa inmuebles rurales no sociales con medidas cautelares dentro del proceso de extinción de dominio, bajo la figura de enajenación temprana, o cualquier otro mecanismo que establezca la Ley. En los eventos en los que se hubiera constituido reserva técnica, o se hubiere pagado el valor de venta y siempre que sea declarada la extinción de dominio, estos serán reintegrados en su totalidad al Fondo de Tierras.

También podrá adquirir inmuebles rurales propiedad de personas jurídicas incursas en procesos de liquidación y con medidas cautelares dentro del proceso de extinción de dominio, bajo el mecanismo de enajenación temprana, de conformidad con lo establecido en el artículo 93 de la Ley 1708 de 2014. (Lea: Así está cumpliendo Fedegán el acuerdo sobre tierras para apoyar la reforma agraria)

Los predios deberán ser adquiridos por el precio base de venta definido en el avalúo comercial vigente al momento de la venta. El producto de la venta de estos bienes estará destinado a cancelar las deudas a cargo de la sociedad, respetando el proceso de liquidación, sus etapas y las prelaciones legales.

Otras adquisiciones

Igualmente podrá comprar de manera directa los inmuebles rurales del Fondo para la Reparación de las Víctimas susceptibles de comercialización, de que trata el artículo 54 de la Ley 975 de 2005, los cuales serán adquiridos por el monto fijado mediante avalúo comercial vigente.

Cuando se trate de inmuebles rurales vinculados a acciones de extinción del derecho de dominio en curso, la ANT los podrá adquirir tempranamente por el precio base de venta definido en el avalúo comercial vigente al momento de la venta. Para ello se aplicará el mecanismo de adquisición temprana establecido en el PND.

Otra forma de adquirir predios de manera directa es cuando pertenezcan a entidades públicas que cumplan con las condiciones para la implementación de programas de dotación de tierras. Las entidades de derecho público podrán realizar la transferencia a título gratuito.

Análisis prediales a través de la consulta de información pública

El Plan Nacional de Desarrollo establece en otro de sus apartes que con el propósito de identificar predios idóneos para la reforma rural integral, el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural (MADR), con el apoyo de la Unidad de Planificación Rural Agropecuaria (UPRA), adelantará análisis prediales a través de la consulta de información pública, plataformas institucionales, capas geográficas, uso de las tecnologías de la información y demás métodos indirectos.

El análisis identificará los predios con áreas superiores a dos Unidades Agrícolas Familiares (UAF), calculadas por la metodología de Zonas Relativamente Homogéneas. Los predios que cumplan con las condiciones anteriormente referidas constituirán la base para definir núcleos territoriales para su intervención prioritaria. (Lea: El asunto no es solo entregar tierras: Lafaurie)

El MADR remitirá la información de los núcleos territoriales priorizados a la Agencia Nacional de Tierras, con el propósito de que esta entidad proceda a la identificación de predios idóneos para la Reforma Rural Integral, y posterior aplicación del procedimiento de compra por oferta voluntaria.

En aquellos casos en los que los propietarios no procedan a la venta, la ANT adelantará el análisis de la explotación económica del predio, requiriendo a su propietario por una única vez, para que proceda a la enajenación de aquellas áreas que no se encuentren bajo aprovechamiento económico y que excedan la extensión de la UAF. Cuando el propietario no acceda a la enajenación, la ANT aplicará los procedimientos agrarios a los que haya lugar.

De manera simultánea, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) priorizará la actualización catastral en las zonas definidas por el MADR, a partir de la metodología que el Instituto defina para tal fin. En las áreas restantes de los municipios, el IGAC adelantará la actualización catastral de manera progresiva.

Compra por oferta voluntaria

Cuando se trate de adquisición de predios por negociación directa, la Agencia Nacional de Tierras adelantará el procedimiento compuesto por unas etapas previstas en el PND.

La primera es una etapa preliminar que comprende la recepción de la solicitud contentiva de voluntad de venta por parte de personas naturales o jurídicas quienes deberán suministrar el precio; número de folio de matrícula inmobiliaria; demás información con la que se cuente respecto del predio; nombre, razón social e identificación de la persona natural o jurídica.

Posteriormente viene la verificación de la información del predio. La ANT deberá determinar el cruce del predio objeto de trámite con posibles restricciones y/o condicionantes que restrinjan la potencial adjudicación. Con tal fin, de manera excepcional, consultará a las autoridades competentes, quienes deberán resolver la solicitud en el término máximo de cinco días hábiles contados a partir de su recepción. (Lea: La oferta de tierras no va en la dinámica ni en la dirección que queríamos: Cecilia López M.)

La ANT adelantará la verificación de la destinación, el uso, la identificación físico- catastral del predio, naturaleza jurídica y demás información requerida, a partir de métodos indirectos. Excepcionalmente, podrá practicar una visita al predio, con el fin de recoger o complementar dicha información.

En aquellos casos en los que la ANT concluya la viabilidad técnico-jurídica del predio, deberá informar de tal situación al solicitante, con el fin de que este, dentro de los siguientes cinco días, presente la oferta en los términos del artículo 845 del Código de Comercio. En aquellos casos en los que el predio no sea viable técnica o jurídicamente, tal situación deberá ser informada al solicitante, culminando así el procedimiento.

Una vez recibida la oferta, la ANT solicitará la elaboración del respectivo avalúo comercial bien sea por parte del IGAC o quien haga sus veces o cualquier persona natural o jurídica de carácter privado, que se encuentre inscrito en el registro abierto de avaluadores y autorizada por lonja de propiedad raíz.

En aquellos casos en los que se priorice una zona para la compra de predios por parte del Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural, la ANT solicitará la elaboración de avalúos de referencia por metodologías de valoración masiva o por zonas homogéneas geoeconómicas, de acuerdo con la regulación técnica establecida por el IGAC.

Etapa inicial

Después viene la segunda etapa que es la inicial que comprende varias fases. En aquellos casos en los que se esté bajo los supuestos de hecho, la ANT, mediante oficio, deberá informar al oferente la aceptación de la oferta. Para los casos en los que la oferta sea superior al avalúo comercial, la Agencia deberá, mediante oficio, informar la intención de compra por el valor determinado.

El oferente, en el término de diez días deberá radicar comunicación en la que acepte o rechace la intención de compra presentada por la ANT y puede objetar el avalúo comercial. En este caso, la Agencia evaluará la pertinencia de estas y, de ser el caso, dará traslado al avaluador para que sea atendida la objeción. Las objeciones al avalúo inicial, o su actualización, serán diligenciadas por peritos diferentes a los que hubiesen intervenido con anterioridad. La ANT le comunicará al oferente la respuesta proferida respecto a la objeción presentada. El oferente, dentro de los cinco días siguientes, deberá aceptar o rechazar la oferta. En caso de rechazo, se entenderá culminando el procedimiento. (Lea: Programa nacional de tierras, ¿más de lo mismo o no?)

El cierre

La etapa de cierre, a su vez, comprende varias fases. La primera es el saneamiento, en caso de ser necesario, se dará aplicación al saneamiento para la compra de predios y serán medidas decretadas por la ANT mediante acto administrativo sujeto a registro.

Después, otorgada la escritura pública por parte de la respectiva notaria, la ANT, en un término no mayor de diez días deberá remitirla a la correspondiente oficina de registro de instrumentos públicos (ORIP) para su inscripción.

El pago del precio se realizará en estricto orden cronológico de perfeccionamiento del negocio jurídico conforme a la disponibilidad presupuestal. Recibido materialmente el predio, la ANT procederá con el ingreso del predio al Fondo de Tierras.